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近幾年來，房產開發公司面臨國家頻頻出臺的調控政策，行業競爭愈來愈白熱化。在這樣的大環境之下，操控公司經營成本變成提高收益的主要手段，而稅收節稅是降低成本的主要方式 之一。房地產行業涉稅十余種，并非所有的稅種都適用于展開稅收節稅的，土地增值稅在稅收節稅中可操作空間相對來說比較大，因而，房產開發公司對土地增值稅展開節稅是常態。但是不合理稅收節稅又會產生稅務稽查風險性。
房企稅務稽查越來越嚴，企業該如何應對？
1、稅收優惠應用是不是合理合法？
我國房產開發公司應用的土地增值稅免稅情形有：
?。?）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%；
?。?）因國家建設必須依照法律規定征用、收回的房地產。
?。?）因城市規劃、國家建設的必須而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，經稅務部門審核，免征土地增值稅。
?。?）對于以房地產展開投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股展開投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。（有例外：另根據財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定，對于以土地（房地產）作價入股展開投資或聯營的，凡所投資、聯營的公司從事房產開發的，或者房產開發公司以其建造的商品房展開投資和聯營的，均不應用財稅字[1995]48號文暫免征收土地增值稅的規定。）
?。?）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。
（6）委托代建免稅：對開發商而言，雖然取得了收入，但是沒有發生產權轉移，其收入不屬于土地增值稅的征稅范圍。
當房產開發公司向稅務部門明確提出享受土地增值稅免稅待遇時，稅務部門會仔細地審核是不是符合相關的稅收優惠的應用要求。而對于是不是符合稅收優惠的規定又常常存在爭議，例如對“因國家建設必須依照法律規定征用、收回的房地產”中“因國家建設必須”該如何看待、是不是一定有政府規劃部門的公告、如果政府采取與公司簽訂回購協議的方式收回土地是否可以應用該優惠政策，都存在爭議。
2、銷售收入是不是有少計的情況？
銷售收入是計算土地增值稅應納稅增值額的基礎，也是在土地增值稅預繳階段的預征率應用基礎，因而無論在土地增值稅預繳階段還是清算階段，稅務部門都會判斷是否存在隱瞞銷售收入的情形，例如是不是有隱瞞銷售價格的情形、附屬辦公設備的購銷合同報價是不是合理、房屋裝修合同報價是不是合理、土地增值稅的清算單位是不是合理合法等。
3、扣除項目是不是真實、扣除金額是不是準確？
計算土地增值稅時可扣除項目主要包括：土地出讓金及稅費、房地產開發成本、房產開發費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉讓房地產相關的的稅費。同時，納稅人可按土地成本與開發成本之和的20%加計可扣除項目。稅務稽查時稅務部門主要看是否存在多結轉開發成本以增加土地增值稅扣除額的情形、應計入管理費用的土地使用稅、印花稅、房地產稅是不是錯誤地計入了開發間接費用、代收費用有沒有錯誤地加計扣除、各種成本是不是都有對應的合理合法憑據、成本分攤是不是合理合法等。
綜上可以知道，房產開發公司需對土地增值稅納稅節稅予以充分重視，公司相關的要及時掌握國家新政策，緊密結合工程項目真實情況，通過合理合法的稅收節稅方案降低企業稅費，提高企業競爭優勢。同時，當面臨稅務部門質疑時，公司應積極尋求稅法專業人士的幫助，從法律法規角度出發，從容應對，據理力爭。
